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In der Immobilienwirtschaft gibt es einige Renditekennzahlen, die sich objektabhägig sehr deutlich unterscheiden können. Anhand eines fiktiven Beispiels stellen wir Ihnen hier die Ermittlung vor.
Bei der zu beurteilenden Kapitalanlage handelt es sich um ein voll vermietetes Dreifamilienhaus.

Eckdaten:


Kaufpreis: 270.000,00 EUR
Mieteinnahmen pro Jahr: 18.000,00 EUR (Nettokaltmiete)

Daraus ergibt sich die Bruttomietrendite, auch häufig BruttoAnfangsRendite (BAR) genannt, aus dem Quotient der Nettokaltmiete und des Kaufpreises:

Bruttomietrendite = Mieteinnahmen / Kaufpreis = 18.000 * 100 / 270.000 = 6,7%


Die Bruttorendite ist eine sehr einfache Kennzahl. Die beiden Ausgangswerte stehen in der Regel zur Verfügung, jedoch werden hier einige wichtige Einflussfaktoren nicht berücksichtigt.
So sind beispielsweise die Beschaffungsnebenkosten - Maklercourtage, Grundgewerbesteuer, Notarkosten und Eintragungsgebührt des Grundbuchamts - nicht enthalten.
Auch wird nicht berücksichtigt, dass die Nettokaltmiete nicht voll zur Verfügung steht, sondern zumindest die nicht umlagefähigen Nebenkosten vorab gedeckt werden müssen.

Weitere Daten:


Maklercourtage, 3,57%:9.639,00 EUR
Grundgewerbesteuer, 5%:13.500,00 EUR
Notargebühr:4.050,00 EUR
Eintragung Grundbuch:311,00 EUR
Gesamt:27.500,00 EUR

Nicht umlagefähige Nebenkosten im Jahr: 2.000,00 EUR

Damit ergibt sich die Nettomietrendite aus dem Quotient der Nettokaltmiete abzüglich nicht umlagefähiger Nebenkosten und dem Kaufpreis zuzüglich der Beschaffungsnebenkosten:

Nettomietrendite = (Mieteinnahmen - nicht umlagefähiger Nebenkosten) / (Kaufpreis + Beschaffungsnebenkosten) = (18.000 - 2.000) * 100 / (270.000 + 27.500) = 5,4%

Multiplikatoren:


Beliebt für eine erste Aussage über die Rendite eines Objekts sind Multiplikatoren. Häufig ist der Kehrwert der Bruttorendite anzutreffen, da die Werte für dessen Ermittlung eigentlich immer verfügbar sind. Der Markt „denkt“ in diesen Faktoren.

Für das Beispiel oben ergibt sich:

Bruttomultiplikator = Kaufpreis / Nettokaltmiete = 270.000 / 18.000 = 15,0

Analog dazu kann auch ein Nettomultiplikator ermittelt werden, indem Kaufnebenkosten und nicht umlagefähige Nebenkosten wieder in die Berechnung aufgenommen werden:

Nettomultiplikator = (Kaufpreis + Kaufnebenkosten) / ( Nettokaltmiete – nicht umlagefähige Nebenkosten) = (270.000 + 27.500) / (18.000 – 2.000) = 18,6

Demnächst: Der cashflow.

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